La humedad en una vivienda de planta baja casi siempre tiene uno de tres orígenes: agua del terreno que asciende por el muro (capilaridad), agua que entra por muros en contacto con el terreno (filtración) o vapor que se convierte en agua sobre superficies frías (condensación). Cada una deja una mancha distinta y se resuelve de forma distinta. Acertar con el origen antes de aplicar cualquier producto es lo que evita que el problema vuelva.
En esta guía se explica cómo reconocer cada tipo, por qué la planta baja es la más expuesta, qué comprobaciones conviene hacer y qué tratamiento corresponde a cada caso en viviendas de Madrid y su Comunidad.
En resumen
- La planta baja está en contacto con el terreno y recibe más agua del suelo y del exterior que cualquier otra planta, por eso concentra la capilaridad y las filtraciones.
- Una mancha con altura constante y sales blancas apunta a capilaridad; una mancha con origen puntual tras la lluvia apunta a filtración; moho en esquinas frías en otoño e invierno apunta a condensación.
- Pintar encima o usar un deshumidificador alivia el síntoma, pero no es solución definitiva para la condensación ni resuelve las otras dos.
- Un diagnóstico previo con instrumentos de medición permite elegir el tratamiento correcto y presupuestar por escrito.
- Solo Humedad ofrece visita técnica y diagnóstico sin compromiso en Madrid y su Comunidad.
Tabla de contenidos
- Por qué la planta baja es la más afectada
- Los tres tipos de humedad más habituales y cómo reconocerlos
- Humedad por capilaridad: la que sube desde el suelo
- Filtraciones en muros enterrados y en contacto con el terreno
- Condensación: cuando el agua no viene del terreno
- Cómo averiguar el origen antes de reparar
- Humedad relativa y salud: qué cifras manejar
- Qué soluciones corresponden a cada caso
- Cómo evitar que la humedad vuelva
- Nuestra perspectiva
- Visita técnica en tu vivienda de Madrid
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Por qué la planta baja es la más afectada
Una vivienda de planta baja tiene los muros y el suelo apoyados directamente sobre el terreno, o muy cerca de él. Eso significa que el agua del subsuelo, la de lluvia que se infiltra y la que escurre junto a la fachada tienen un camino corto hasta el interior.
El Código Técnico de la Edificación exige limitar el riesgo de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos, procedente de precipitaciones, escorrentías, del terreno o de condensaciones. Cuando esos medios no existen, se han deteriorado o la vivienda es antigua, la humedad aparece.
La literatura técnica lo confirma desde hace décadas: la ascensión capilar del agua del suelo a través de cimientos y muros es uno de los tipos de humedad más graves, con más intensidad y permanencia que los demás, y afecta con preferencia a edificios antiguos, salvo excepciones solo en las dos primeras plantas y el sótano.
En Madrid hay además muchas viviendas de planta baja en chalets adosados y pareados de la zona norte y noroeste, bajos de edificios antiguos de barrios como Chamberí, Salamanca o Retiro, y casas con sótano o garaje enterrado. Son situaciones muy distintas entre sí, pero comparten la misma lógica: cuanto más contacto con el terreno, más probabilidad de humedad.
Los tres tipos de humedad más habituales y cómo reconocerlos
Según la Fundación MUSAAT, los tipos de humedad que con más frecuencia se producen en viviendas son la condensación, la capilaridad y la filtración. Cada una tiene un aspecto característico:
| Tipo | Cómo se ve | Dónde aparece | Cuándo empeora |
|---|---|---|---|
| Capilaridad | Mancha uniforme con altura constante, a menudo con línea horizontal y sales blancas | Parte baja de los muros, hasta 1 o 1,5 m | Todo el año; puede atenuarse en verano |
| Filtración | Mancha que se extiende desde un punto de origen hacia los bordes, con contornos definidos | Muros en contacto con el terreno, encuentros con la solera, fachadas | Tras lluvias intensas |
| Condensación | Moho puntiforme y oscuro, a veces pardo | Esquinas, techos, detrás de muebles, puentes térmicos | Otoño e invierno |
La descripción de la capilaridad (altura constante, ascenso desde la base) y de la filtración (extensión desde el punto de origen) procede del manual de MUSAAT; la franja de 1 a 1,5 m y las sales blancas son rasgos habituales que también recoge humedixa.com. En la práctica, un profesional los combina con mediciones para no depender solo de la apariencia.
Si quieres afinar la comparación, tienes dos guías de apoyo: la diferencia entre humedad por filtración y por capilaridad y la diferencia entre humedades por filtración y condensación.
Humedad por capilaridad: la que sube desde el suelo
Es la más característica de la planta baja. El agua presente en el terreno asciende por los poros de los materiales del muro, por tensión superficial, igual que el agua sube por una esponja. El documento técnico sobre estanqueidad en sótanos de la Generalitat Valenciana la incluye entre los tipos de humedad a considerar en zonas enterradas, junto al efecto del nivel freático, la filtración y la condensación.
Señales de que es capilaridad
El arquitecto Luis Ramón Valverde Lorenzo describe en un curso sobre patologías por acción del agua que en el exterior adopta forma de zócalo, en el interior se manifiesta en todo el muro con altura constante, sin olor y con sales cristalizadas, y que en épocas estivales puede desaparecer. Ese último detalle despista a muchos propietarios: que la mancha parezca secarse en verano no significa que el problema se haya resuelto.
Señales prácticas:
- Pintura que se ampolla o se desprende en la parte baja de la pared.
- Eflorescencias: polvo o cristales blancos sobre el paramento.
- Rodapiés que se hinchan o se despegan.
- Mancha que sigue una línea horizontal más o menos regular.
- Ausencia de olor intenso, a diferencia de lo que ocurre con el moho.
Cómo se trata
Según la misma fuente, las soluciones para la capilaridad incluyen siempre un desecado previo, drenaje por el exterior del muro o por debajo de la solera, y barreras impermeables físicas en la base del muro. La elección depende del espesor y estado del muro, del acceso y del tipo de terreno. Más detalle en nuestra página de humedad por capilaridad y en la guía Qué es la humedad por capilaridad.
Filtraciones en muros enterrados y en contacto con el terreno
Muchas plantas bajas tienen un tramo de muro por debajo de la cota de la calle o del jardín: semisótanos, garajes, bodegas, patios ingleses. Ahí el agua de lluvia que se infiltra en el terreno presiona sobre el muro y entra por poros, fisuras, juntas y encuentros con la solera.
El manual de ANDIMAT clasifica la filtración como el agua de lluvia que entra por cubiertas, fachadas, muros de sótano y soleras. En la planta baja se reconoce porque la mancha crece tras episodios de lluvia, tiene un foco de origen y se extiende hacia los bordes.
La distribución de la humedad también da pistas sobre el terreno. Gómez Rodríguez explica que el agua freática produce una distribución bastante uniforme en toda la planta del edificio, mientras que el agua dispersa genera zonas de gran concentración y otras casi secas. Si una pared del bajo está empapada y la de enfrente está seca, conviene sospechar de una causa localizada.
El tratamiento suele actuar desde el interior o desde el exterior del muro según el acceso: impermeabilización, sellado de fisuras y juntas, y drenaje cuando hace falta evacuar el agua. Puedes ver el enfoque en filtraciones en muros enterrados, en el procedimiento paso a paso y en la página sobre filtración lateral en muro enterrado.
Condensación: cuando el agua no viene del terreno
La condensación se produce cuando el vapor de agua del interior (cocinar, duchas, respiración, ropa tendida) se transforma en agua líquida al tocar una superficie fría. ANDIMAT subraya que los puentes térmicos son los elementos más débiles térmicamente y los que tienen mayor riesgo de condensaciones superficiales.
En una planta baja la condensación es frecuente porque el suelo y los muros en contacto con el terreno suelen estar más fríos, y porque muchos bajos tienen poca ventilación cruzada. Se reconoce por colonias de moho de tono parduzco o negro en los puntos más fríos, que aparecen en otoño e invierno y que se limpian pero reaparecen.
El deshumidificador no es la solución definitiva
Un deshumidificador reduce la humedad ambiental y puede aliviar el problema durante semanas. Pero no corrige la causa: los puentes térmicos, el aislamiento insuficiente o la falta de ventilación siguen ahí, y cuando el aparato se apaga la condensación vuelve. Tampoco sirve de nada con capilaridad o filtraciones, que alimentan el muro con agua constantemente.
La solución definitiva pasa por identificar qué superficies están frías y por qué, mejorar la ventilación y actuar sobre el cerramiento. Tienes consejos prácticos en cómo evitar la condensación en casa y 10 consejos para controlar la condensación, y el enfoque de tratamiento en reparar condensación.
Cómo averiguar el origen antes de reparar
Tratar una humedad sin conocer su causa es la razón principal de que reaparezca. ANDIMAT lo resume así: si se hace un buen estudio de las causas y se determina con precisión la causa origen, los materiales adecuados dan soluciones muy satisfactorias.
Un diagnóstico serio sigue un orden:
- Observación y antecedentes. Dónde está la mancha, desde cuándo, si cambia con la lluvia o con la estación.
- Inspección del entorno. El procedimiento clásico descrito por Gómez Rodríguez incluye revisar el perímetro del edificio, comprobar si las aguas de lluvia se alejan bien de los muros y verificar las tuberías de agua bajo presión.
- Medición del contenido de humedad en el muro. Su distribución indica el origen: ascendente y con altura constante, localizada o general.
- Mediciones ambientales para la condensación. El manual de MUSAAT plantea medir temperatura y humedad relativa durante un período representativo y analizar las propiedades higrotérmicas del cerramiento.
- Informe y presupuesto por escrito, con el tratamiento propuesto y su garantía.
Puedes hacer una primera revisión tú mismo con la guía para detectar humedad en paredes y consultar los pasos para un diagnóstico preciso.
Humedad relativa y salud: qué cifras manejar
Vivir en una vivienda con humedad no es solo un problema estético. El documento Vivienda y salud de la Diputación de Barcelona indica que los niveles altos de humedad relativa favorecen el moho y las bacterias, fuertemente asociados a efectos adversos sobre la salud respiratoria, como asma o infecciones respiratorias. Si alguien en casa tiene síntomas respiratorios o alergias, conviene comentarlo con su médico de familia además de corregir la humedad.
Para orientarte con un higrómetro:
- El RITE (Real Decreto 1027/2007) recoge valores recomendados de 45 a 60 % en verano y de 40 a 50 % en invierno, según la misma fuente.
- Entre el 30 y el 70 % se considera aceptable para población sana, y la Fundación MUSAAT sitúa la zona óptima entre el 40 y el 60 %.
- Un 80 % es un valor muy alto: según la Diba, los ácaros encuentran su condición óptima en torno a esa cifra, y la OMS indica que el moho no crece por debajo del 75-80 % de humedad relativa.
Un 80 % en el ambiente no se corrige solo con ventilar: si se mantiene durante días en una planta baja, suele haber una fuente de agua, ya sea el terreno, un muro o vapor sin evacuar.
Qué soluciones corresponden a cada caso
| Origen | Qué hay que hacer | Qué no resuelve el problema |
|---|---|---|
| Capilaridad | Desecado previo, barrera en la base del muro o drenaje exterior o bajo solera | Pintura antimoho, revocos que tapan, deshumidificador |
| Filtración en muro enterrado | Impermeabilización, sellado de fisuras y juntas, drenaje cuando procede | Repintar la mancha, aplicar productos solo en la superficie |
| Condensación | Ventilación adecuada, tratamiento de puentes térmicos y superficies frías | Deshumidificador como única medida, limpiar el moho sin actuar sobre la causa |
El Código Técnico recoge que la comprobación de la condensación superficial e intersticial debe hacerse según el DB HE de Ahorro de energía, lo que da una idea de que la condensación es también un asunto de diseño y de envolvente térmica, no solo de hábitos.
Hay casos mixtos: una vivienda con capilaridad en un muro y condensación en el techo. Por eso conviene que quien diagnostique mida y no se limite a mirar.
Cómo evitar que la humedad vuelva
Una vez tratada la causa, estas medidas ayudan a mantener la planta baja seca:
- Revisa el entorno de los muros cada otoño. Bajantes, canalones, arquetas y pendientes del jardín o la acera deben alejar el agua de la fachada.
- Evita acumular tierra, jardineras o suelos impermeables pegados al muro. Elevan el nivel de contacto con el agua.
- Ventila de forma cruzada unos minutos al día, sobre todo tras cocinar o ducharse, y usa la extracción de cocina y baño.
- Mantén una temperatura estable. Los cambios bruscos y las habitaciones sin calefacción favorecen la condensación.
- Deja separados los muebles de las paredes exteriores unos centímetros para que circule el aire.
- Controla la humedad con un higrómetro y actúa si supera de forma sostenida el 60 %.
- No tapes la humedad con revestimientos. Pintar o alicatar encima sin tratar la causa la desplaza o la oculta hasta que reaparece más extensa.
- Pide revisión ante cualquier señal temprana: sales blancas, pintura que salta o moho que reaparece.
En viviendas antiguas o en casas con sótano, una inspección periódica ahorra intervenciones mayores. Si la casa está en zona rural o de campo, la guía de diagnóstico de humedades en viviendas rurales aporta criterios específicos.
Nuestra perspectiva
En Solo Humedad llevamos más de 25 años trabajando solo con humedades en Madrid, y en la planta baja vemos el mismo error una y otra vez: se trata la mancha y no el origen. Se pinta, se pone un antimoho, se enciende un deshumidificador, y a los pocos meses el problema está de vuelta.
Por eso trabajamos con diagnóstico previo y con instrumentos de medición: queremos saber si el agua sube del terreno, entra por un muro enterrado o se condensa sobre una superficie fría antes de proponer nada. Solo así el presupuesto es cerrado, por escrito y con garantía escrita sobre el tratamiento.
Nuestro criterio es hacer lo necesario y no más: soluciones sin obras innecesarias, adaptadas a cada vivienda, local o comunidad. Una planta baja de un chalet en Las Rozas no necesita lo mismo que un bajo antiguo en Chamberí, y el tratamiento debe reflejarlo.
Raul
Visita técnica en tu vivienda de Madrid
Si tienes manchas, moho, sales o paredes frías en una planta baja, en un garaje o en un sótano, lo más eficaz es identificar el origen antes de gastar en reparaciones. En Solo Humedad realizamos una visita técnica con diagnóstico sin compromiso en Madrid capital y en la Comunidad de Madrid, con instrumental avanzado, y entregamos un presupuesto por escrito con garantía escrita.
Puedes solicitar tu visita técnica de Solo Humedad y consultar antes qué implica el diagnóstico. Si vives en la zona norte, también atendemos en Alcobendas y alrededores.
Preguntas frecuentes
¿Por qué tengo humedad solo en la parte baja de la pared?
Lo más habitual es la capilaridad: el agua del terreno asciende por el muro y se detiene a una altura más o menos constante, normalmente hasta 1 o 1,5 m. También puede deberse a filtración lateral si el muro está en contacto con tierra. Una medición del muro permite confirmar cuál de las dos es.
¿Cuál es la humedad ideal en casa?
El RITE recomienda entre 45 y 60 % en verano y entre 40 y 50 % en invierno, según recoge la Diputación de Barcelona. De forma general, entre el 30 y el 70 % se considera aceptable para personas sanas. Un valor sostenido cercano al 80 % favorece moho y ácaros y justifica revisar la vivienda.
¿Un deshumidificador elimina la humedad de una planta baja?
Reduce la humedad del aire, pero no es una solución definitiva. En condensación alivia el síntoma mientras funciona, sin corregir las superficies frías ni la ventilación. En capilaridad y filtraciones el muro sigue recibiendo agua, por lo que hay que tratar el origen.
¿Cómo sé si la humedad es condensación o filtración?
La condensación aparece en esquinas, techos y superficies frías en otoño e invierno, con moho puntiforme. La filtración tiene un foco de origen, bordes definidos y empeora tras la lluvia. Si dudas, una visita técnica con mediciones evita tratar la causa equivocada.
¿La humedad en casa afecta a la salud?
La humedad y el moho se asocian a síntomas respiratorios como tos, sibilancias o crisis de asma, según la Diputación de Barcelona y la European Lung Foundation. Si hay síntomas, consulta a tu médico y corrige el origen de la humedad en la vivienda.
Fuentes
- Documento Básico DB HS 1, Código Técnico de la Edificación
- Tratamiento de los edificios contra la humedad del terreno, Informes de la Construcción (CSIC)
- Diagnóstico de patologías por condensación, Fundación MUSAAT
- La función del aislamiento en la protección frente a la humedad, ANDIMAT
- Patologías en los edificios por acción del agua, Colegio de Arquitectos de Cádiz
- Estanqueidad en sótanos, documento técnico
- Vivienda y salud, Diputación de Barcelona
